L'Agence

Une des questions qui m'est la plus souvent posée concerne la fiscalité lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

Je vais tâcher d'y répondre de la manière la plus claire et concise.

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Être résident fiscal en Espagne: Définition

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Est considérée résidente fiscale, une personne résidant plus de 183 jours sur le territoire espagnol durant l'année civile, ou ayant établi ses activités économique sur le territoire espagnole (et par ce fait doit réaliser ses déclarations de taxes en Espagne).

 

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Option A: Je suis propriétaire d’un bien immobilier et résident fiscal en Espagne, je dois déclarer:

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1. La taxe foncière ou IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L'IBI est une taxe annuelle qui doit être payée par la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier et cela pour l'année en cours. Elle se calcule à partir de la valeur cadastrale du bien, à laquelle est appliqué un taux d’imposition variant de 0.3 à 1.1% en fonction des municipalités. Il est possible de payer cet IBI de manière trimestrielle.

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2. Taxes sur les revenus locatifs

Les résidents fiscaux en Espagne doivent déclarer l'ensemble de leurs revenus (salaires, pensions de retraite, revenus fonciers, revenus locatifs, revenus de capitaux mobiliers, plus-values immobilières, etc.) chaque année et sont imposés selon certaines tranches de revenus comme en France. Ces taux diffèrent légèrement selon la région autonome.

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Pour les revenus de 2018 en Catalogne par exemple, les tranches de revenus et les taux d'imposition correspondants sont les suivants :

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Revenus       Montant Imposé restant      Taux d'imposition

…………             <17.7070,20                           12%

17.7070,20           15.300                                   14%

33.007,20              20.400                                 18,5%

53407,20               66.593                                 21.5%

120.000,20            55.000                                 23.5%

175.000,20            . ........                                 25.5%

 

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Option B: Je suis propriétaire d’un bien immobilier et NON résident fiscal en Espagne

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1. La taxe foncière ou IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L'IBI est une taxe annuelle qui doit être payée par la personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier et cela pour l'année en cours. Elle se calcule à partir de la valeur cadastrale du bien, à laquelle est appliqué un taux d’imposition variant de 0.3 à 1.1% en fonction des municipalités. Il est possible de payer cet IBI de manière trimestrielle.

 

2. L’impôt calculé sur les biens immobiliers non locatifs

Les non-résidents doivent déclarer et payer un impôt sur le revenu pour tout bien immobilier destiné à leur résidence secondaire sur le territoire espagnol. Pour les terrains et les immeubles en construction (en soit les propriétés ne pouvant être habitées), cet impôt n'est pas du. Et pour les autres, il est a déclarer jusqu'à 12 mois suivant la fin de l'exercice concerné.

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Calcul: 

• Il est calculé en appliquant un taux (19% pour les résidents de l’Union Européenne et 24% pour les résidents des autres pays) sur un loyer fictif de 1.1% ou de 2% de la valeur cadastrale du bien.

• Si le bien n’a pas de valeur cadastrale on prend alors un montant équivalent à 50% du prix d'acquisition du bien ou de sa valeur pour Hacienda. Ce sera la valeur la plus haute qui sera prise en considération.

• Il est calculé au prorata du nombre de jours durant lesquels il a été habitable par les propriétaires: si un propriétaire a sa résidence secondaire disponible toute l'année, il paiera l'intégralité de cette taxe, dans ce cas le calcul sera le suivant: (Valeur de l'immeuble x 2%)x 19%.                                                                 Soit pour une valeur cadastrale de 100.000e, le loyer fictif serait de: 100.000x2%= 2.000e et il faudrait payer 19% de ces 2000e soit 380e.

• Si le propriétaire a mis en location ou vendu son bien immobilier en juin par exemple, il devra déclarer les 6 premiers mois seulement et le calcul sera le suivant: 100.000e/12 mois pour trouver la mensualité, puis multiplié par 6 mois. Cela ferait donc 50.000ex2% = 1000e. 19% de 1000e = 190e

 

3 L’impôt sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs provenants de biens immobiliers détenus en Espagne par des non-résidents sont soumis à une imposition qui diffère selon le pays de résidence du propriétaire. La déclaration et son paiement sont trimestrielles.

• Les résidents de l’Union Européenne sont imposés à hauteur de 19% sur leurs revenus locatifs nets. 

• Sont déductibles, au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien a été mis en location: IBI, amortissement du bien, charges de copropriété, taxe sur les ordures ménagères, coût de réparation, intérêts d’emprunt ayant servi à l’achat du bien ou au financement de travaux, etc.).

• Pour les résidents provenant de pays hors UE, le taux est de 24% et s’applique sur les revenus locatifs bruts.

 

4 Les impôts sur la plus-value

 

Le premier est l’impôt sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.    

Cet impôt est progressif et va de 19% pour une plus-value de moins de 6000e jusqu'à 23% pour une plus-value supérieure à 50.000e.                        

Elle se liquide lors de la déclaration d'impôts sur le revenu des non-résidents. Cette différence se calcul cependant sur le prix d'achat augmenté des frais inhérents à l'acquisition et des coûts dérivés de l'amélioration de la propriété (rénovations etc..), les intérêts du crédit immobilier n'entrent pas en compte.

 

Finalement il y a l’impôt de plusvalia municipal, déterminé par la municipalité. Il se calcule avec la valeur cadastrale du terrain, du nombre d'années entre l’achat et la vente de la manière suivante:

Valeur du sol = X €

Années écoulées = Y años

Coefficient régulateur annuel (autours ds 3,5%) x Y años = Z %

Base imposable = X€ x Z%

Type d’imposition habituel (varie un peu selon la localisation) = 30 %

Plus value (€) = Base Imposable x 30 %